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Crédit : devez-vous choisir un taux fixe ou révisable ?
Au départ, un prêt à taux
révisable paraît moins cher qu'un crédit classique à taux fixe. Mais l'économie
réelle dépend de l'évolution des taux d'intérêt. Bref, c'est un pari sur
l'avenir...
Choisir un crédit immobilier adapté
Choisir la durée la mieux
adaptée, ajuster votre mensualité à l'évolution de votre budget, combiner prêts
aidés et crédit principal... Voici les pistes pour tirer le meilleur parti de
votre crédit immobilier
Emprunter sur 25 ou 30 ans, c'est possible !
Un crédit
plus important, une mensualité plus légère : deux atouts des prêts très longs
qui se développent aujourd'hui. Même chers, ils sont parfois séduisants.
Les diverses garanties
exigées : 3 options - 3 coûts
La protection de l'emprunteur
 Offre de prêt
Validité de
l'offre
Délais de
réflexion et de rétractation
Les garanties et assurances
Les assurances
obligatoires et facultatives
Les garanties
demandées par les banques
Les caractéristiques d'un crédit
Durée, type, intérêts,
utilisation des fonds, remboursements
Le dossier de prêt :
les documents justificatifs à fournir
Les protections de l'emprunteur en matière de prêt
immobilier
L'offre de prêt
La validité de
l'offre
Le délai de
réflexion
Les garanties spécifiques aux prêts
immobiliers
La caution
L'hypothèque
Le privilège de
prêteur de deniers
Le cautionnement
personnel
Le gage ou
nantissement
Crédit : devez-vous choisir un taux fixe ou
révisable ?
Au départ, un prêt à taux
révisable paraît moins cher qu'un crédit classique à taux fixe. Mais l'économie
réelle dépend de l'évolution des taux d'intérêt. Bref, c'est un pari sur
l'avenir...
"Souhaitez-vous un taux fixe ou un taux révisable ?" C'est en général l'une des
premières questions que vous posera votre banquier si vous avez un jour besoin
d'un crédit immobilier.
Les banques vous laissent en effet libre de choisir l'une ou l'autre des deux
formules. Or la décision n'est pas facile à prendre.
Taux fixe : aucune surprise à attendre
Le crédit
classique à taux fixe a le mérite de la sécurité, puisque tout est prévu
d'avance. Aucune surprise - bonne ou mauvaise - à attendre !
Avec un crédit à taux révisable, toutes ces données peuvent évoluer dans le
temps. Ce n'est qu'au final que vous saurez si vous avez fait une économie ou
non par rapport à un prêt à taux fixe.
Taux révisable : il est recalculé tous les ans
Dans les formules à taux révisable, le taux annoncé au départ n
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Choisir
un crédit immobilier adapté
Choisir la durée la mieux
adaptée, ajuster votre mensualité à l'évolution de votre budget, combiner prêts
aidés et crédit principal... Voici les pistes pour tirer le meilleur parti de
votre crédit immobilier
1. Mesurez
votre capacité de remboursement
Optimiser votre plan de financement, c'est d'abord emprunter un montant
suffisant pour acheter la maison de vos rêves... sans déséquilibrer votre
budget. On entend souvent dire que les mensualités du crédit ne doivent pas
représenter plus de 30 % des revenus de l'emprunteur.
En réalité, c'est un ordre de grandeur mais pas une règle incontournable.
Charges, crédits et revenus
Il faut tenir compte des charges que vous supportez et des autres crédits
que vous avez souscrits, mais aussi de vos revenus.
Sachant qu'une famille aux ressources modestes a parfois de grandes difficultés
à consacrer plus de 20 % de son budget à son logement, tandis qu'un ménage aux
revenus confortables sera capable d'en mobiliser une proportion plus importante
pour rembourser un prêt.
Faites vos comptes
Moralité ? Pour savoir combien vous pouvez emprunter, commencez par faire
vos comptes. Dans votre budget, évaluez les charges fixes (alimentation,
assurances, impôts, études des enfants, etc.) et calculez ce qu'il vous reste à
peu près chaque mois pour rembourser un crédit immobilier sans pour autant
devoir vous priver de tout.
Autre piste, si vous avez jusqu'à présent réussi à payer un loyer et à mettre un
peu d'argent de côté, vous savez que vous pouvez bloquer chaque mois au moins la
même somme pour votre prêt
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Emprunter sur 25 ou 30 ans, c'est possible !
Un crédit
plus important, une mensualité plus légère : deux atouts des prêts très longs
qui se développent aujourd'hui. Même chers, ils sont parfois séduisants.
Rembourser
votre crédit immobilier en vingt-cinq ans et plus ? En France, c'est une
nouveauté, car les prêts durent traditionnellement dix ou quinze ans. Pourquoi
choisir un prêt à (très) long terme ? Pour emprunter plus ou rembourser moins.
Emprunter plus
Sur trente ans, vous empruntez environ 30 % de plus que sur quinze ans. Par
exemple, si vous pouvez rembourser 500 euros par mois (hors assurance), vous
obtenez un crédit de 59 000 euros sur quinze ans.
Sur trente
ans, vous empruntez près de 22 000 euros de plus. De quoi vous offrir d'emblée
une maison plus grande ! La formule intéresse aussi les jeunes qui n'ont pas
encore beaucoup d'économies.
Rembourser moins
Mais les prêts à plus de vingt-cinq ans permettent aussi, pour un même montant
emprunté, de supporter un remboursement mensuel moins lourd.
Dans notre exemple, pour un crédit de 81 000 euros, vous déboursez chaque mois
175 euros de moins en remboursant sur trente ans plutôt que sur quinze ans.
Comment fonctionnent ces prêts ?
Comme n'importe quel crédit. Certains sont à taux fixe (le taux reste identique
pour toute la durée du prêt), d'autres sont à taux révisable.
Dans ce dernier cas, le taux de votre crédit sera réajusté - chaque année par
exemple - en fonction des taux d'intérêt sur les marchés financiers.
Certaines banques proposent aussi des formules intermédiaires : par exemple, le
taux ne sera révisé qu'une fois tous les cinq ans ou il restera fixe les dix
premières années et deviendra révisable ensuite, etc.
Attention : en général, les taux d'intérêt fixes sur trente ans sont plus
élevés que ceux sur quinze ans.
Sachez aussi que les prêts à l'accession sociale (PAS) ou conventionnés (PC),
qui ont notamment l'avantage de donner accès à l'APL (allocation personnalisée
au logement), ne peuvent pas durer plus de vingt-cinq ans.
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Les diverses garanties
exigées : 3 options - 3 coûts
1 Le
privilège de prêteur de deniers : moins cher que l'hypothèque
Le privilège
de prêteur de deniers fonctionne comme une hypothèque (signature devant notaire,
inscription au bureau des hypothèques). Il donne lui aussi à la banque le droit
de faire vendre votre bien pour se rembourser si vous faites défaut.
Sa durée est identique à celle de l'hypothèque et il vous obligera également à
payer des frais de mainlevée si vous revendez le logement avant son terme.
Mais les banques le demandent spontanément de préférence à l'hypothèque, lorsque
cela est possible, car il coûte moins cher à l'emprunteur et prend effet
automatiquement le jour de la vente (l'hypothèque, elle, n'est effective que
lors de sa publication au registre des hypothèques).
2
L'hypothèque : à signer devant notaire
L'hypothèque
porte en général sur le montant du crédit majoré de 10 ou 20 %, pour tenir
compte des intérêts de retard susceptibles d'alourdir votre dette envers la
banque.
En pratique, pour que la banque bénéficie d'une telle garantie, vous devez
signer un contrat spécifique chez le notaire, lors de l'acquisition du logement.
Des frais d'hypothèque vous seront alors réclamés. Ils varient selon le montant
de votre emprunt (plus celui-ci est élevé, plus l'hypothèque est chère) et en
fonction de la nature du crédit. Les frais sont en effet plus faibles sur
certains prêts, exonérés de la taxe de publicité foncière : les prêts d'épargne
logement, les prêts conventionnés ou encore les prêts d'accession sociale (PAS).
L'hypothèque reste valable deux ans de plus que la durée de votre crédit. Si
vous décidez de revendre votre bien avant, le notaire chargé de la vente devra
d'abord demander la levée de l'hypothèque, ce qui vous obligera à payer des
frais de mainlevée. Puis, avec l'argent de la vente, le notaire remboursera à la
banque le capital restant dû sur votre crédit, sauf si vous avez examiné au
préalable avec votre banquier la possibilité de reporter le prêt sur une
nouvelle acquisition.
3 La caution
au prêt immobilier : avec ou sans restitution ?
Les sociétés
de caution s'engagent à rembourser le prêt auprès de votre banque à votre place,
si vous vous révélez incapable de le faire. Elles pourront ensuite se retourner
contre vous et demander au juge de vous contraindre à les rembourser.
Pour profiter de leurs services, vous payez une cotisation lorsque vous
souscrivez votre crédit. Cette cotisation est d'autant plus élevée que vous
empruntez un capital important. Elle est parfois aussi plus faible sur les prêts
d'épargne logement que sur d'autres crédits. Attention, selon les cas, ces
sociétés proposent des cautions "avec restitution" ou des cautions "sans
restitution".
Avec restitution
Cette formule est plus répandue. Si, à la fin de votre crédit, le fonds de
garantie n'a pas été épuisé, une partie de la somme qui y a été affectée vous
sera rendue (sans être revalorisée de l'inflation des années écoulées). Plus le
taux d'impayés aura été faible, plus vous récupérerez une somme importante.
Sans restitution
Sans restitution D'autres sociétés de caution conservent l'intégralité de la
cotisation, sans rien vous rendre au terme du crédit. Ce n'est pourtant pas
nécessairement pénalisant pour vous, si, en contrepartie, la cotisation qui vous
est demandée au départ est sensiblement plus faible que celle exigée pour les
cautions "avec restitution".
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La protection de l'emprunteur
Offre de prêt
Validité de
l'offre
Délais de
réflexion et de rétractation
Les prêts
sont régis par le Code de la Consommation, qui a pour but essentiel de protéger
l'emprunteur. Les principales dispositions concernent :
L'offre de prêt
-
Toute prêt doit faire
l'objet d'une offre de prêt reprenant des mentions obligatoires telles que
la nature du prêt, le montant, les modalités de remboursement, les
assurances...
-
Le Taux Effectif Global
(TEG),
calculé en tenant compte des intérêts et de l'ensemble des frais à la charge
de l'emprunteur pour obtenir le prêt, doit être indiqué clairement et
précisément à l'emprunteur, en taux annuel et mensuel.
La
validité de l'offre
Afin de
permettre à l'emprunteur d'étudier les termes du contrat, la banque a pour
obligation de maintenir les conditions proposées dans l'offre préalable de prêt
pendant :
-
15 jours
pour un crédit à la consommation ;
-
30 jours pour
un crédit immobilier.
Le
délai de réflexion ou de rétractation
A la
réception de l'offre de prêt, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion ou de
rétractation d'une durée fixée par la loi, pendant laquelle aucune somme ne peut
être décaissée :
-
Délai de rétractation
de 7 jours à compter de l'acceptation de l'offre de prêt pour un crédit à la
consommation.
Cette période permet à l'emprunteur de se "rétracter", même s'il a accepté
l'offre préalable de prêt.
-
Délai de réflexion de
10 jours pour un prêt immobilier.
L'offre de prêt ne peut être acceptée au cours de cette période.
Pour tout
complément d'information, n'hésitez pas à prendre rendez-vous avec un Conseiller
en agence.
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Les garanties et assurances
Les assurances
obligatoires et facultatives
Les garanties
demandées par les banques
Les
assurances obligatoires et facultatives
A la
souscription d'un prêt, il vous sera proposé deux types d'assurances :
-
l'assurance DIT
Obligatoire
pour les prêts immobiliers et facultative pour les prêts à la consommation
(sauf pour le Prêt Etudiant), l'assurance "Décès - Invalidité permanente -
incapacité temporaire de Travail" assure le remboursement total ou partiel
(selon le niveau de souscription pour les PPI) en cas de décès ou
d'invalidité totale et permanente. Par ailleurs, elle couvre la prise en
charge totale ou partielle des échéances restant dues en cas d'incapacité
temporaire de l'emprunteur.
-
L'assurance Décès/PTIA
Obligatoire pour un investissement à but locatif, l'assurance (décès " perte
totale et irréversible d'autonomie) prend en charge le capital restant dû
dans la limite de la quotité assurée. La D.I.T. reste cependant accessible
pour ce type de projet immobilier.
-
l'assurance chômage
Cette
assurance, facultative, permet de couvrir le risque de perte d'emploi de
l'emprunteur par prise en charge partielle des échéances dues.
Un
prêt est un engagement important : les assurances constituent une garantie pour
la banque, mais aussi pour l'emprunteur et ses ayants droit.
Les
garanties demandées par les banques
Pour
accorder un prêt, la banque vous demandera des garanties qui varient en fonction
de la nature du prêt. Les plus courantes sont :
-
la domiciliation des
revenus
Les banques demandent couramment aux emprunteurs que leurs revenus (salaires
ou honoraires) soient versés sur un compte ouvert chez elles.
-
la caution personnelle
Cette garantie consiste en l'engagement d'une tierce personne à rembourser
les sommes dues par l'emprunteur, si celui-ci n'est plus en mesure de
rembourser le crédit garanti. Cette garantie est irrévocable et demandée
lorsque l'emprunteur n'a pas de revenus stables (cas des étudiants par
exemple).
-
les garanties
spécifiques au prêt immobilier
Etant donnée l'importance des sommes engagées, le préteur est obligé de
prendre des garanties, les plus courantes : les organismes de cautionnement)
et les garanties hypothécaires classiques".
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Les caractéristiques d'un crédit
Durée, type, intérêts,
utilisation des fonds, remboursements
Il existe de
nombreux types de crédits, chacun ayant des caractéristiques différentes. Votre
Conseiller saura vous aider dans le choix du prêt qui convient le mieux aux
caractéristiques de votre projet.
Un crédit
peut être :
-
affecté
Obligatoirement liés à l'achat concerné, les fonds mis à disposition ne
peuvent être employés à d'autres fins que celles définies dans le
contrat de prêt. Pour s' assurer de la bonne utilisation des sommes
empruntées, la banque vous demandera des justificatifs liés au projet
affecté (devis de travaux, promesse de vente...).
-
non affecté
Le
montant emprunté n'ayant pas d'usage prédéfini dans le contrat, vous
employez les fonds à votre convenance.
La durée d'un
prêt dépend :
-
du type de crédit
Les
ouvertures de crédits permanents sont pour la plupart conclue pour une
durée maximum d'un an avec une possibilité de reconduction. Les prêts à
la consommation ont généralement une durée inférieure à 7 ans. Les prêts
immobiliers ont, quant à eux, une durée plus longue comprise entre 3 et
25 ans à la Société Générale.
-
de la capacité de
remboursement de l'emprunteur
Pour un
même montant emprunté, plus la durée du prêt est longue, plus les
mensualités de remboursement sont faibles. En fonction des sommes que
vous pouvez consacrer au remboursement de votre emprunt, vous choisirez
donc avec votre Conseiller la durée la plus adaptée, le montant emprunté
doit être en tout état de cause compatible avec vos engagements et
charges afin de ne pas altérer votre situation financière.
Certains
prêts vous permettent de choisir entre différentes formes de taux d'intérêt :
-
taux fixe
Le taux
d'intérêt est déterminé à la signature du contrat et reste inchangé
pendant toute la durée du prêt, quelle que soit l'évolution des taux du
marché.
-
taux variable
(ou révisable) tunnelé (+1/-1 ou +2/-2)
Il varie proportionnellement à un indice ou un taux de référence (taux
du marché ou indice composite extérieur, selon des modalités fixées dans
le contrat). Le taux d'intérêt appliqué est revu en principe chaque
année, à la hausse ou à la baisse, modifiant ainsi le montant des
mensualités, ou la durée du prêt.
Quelques
conseils :
-
Le taux fixe vous
garantit une sécurité totale puisque vous connaissez dès le départ le
montant des mensualités que vous aurez à rembourser et la durée du prêt.
-
Lorsque les taux
sont bas, le taux variable vous permet de bénéficier de conditions plus
attractives. Toutefois, en cas de hausse des taux, ce mode de
financement peut s'avérer plus onéreux qu'un crédit à taux fixe. Pour
éviter les mauvaises surprises, vous avez donc intérêt à surveiller
régulièrement l?évolution des taux pendant toute la durée de votre
emprunt.
-
Les prêts à taux
variable vous offrent généralement la possibilité de repasser sur un
taux fixe à tout moment, dès la deuxième année du prêt. Pensez-y en cas
de hausse des taux !
-
Les modalités de
remboursement
Un emprunt
est remboursé de manière générale par mensualités. D'autres modalités sont
cependant possibles (remboursements trimestriels, annuels, voire en une fois à
la fin du prêt). Ces mensualités peuvent être :
-
fixes
Elles
restent constantes pendant toute la durée du prêt.
-
variables
Les
mensualités d'un prêt peuvent, dans certains contrats, être ajustées,
dans la limite d'un plafond préalablement fixé, en fonction de
l'évolution de votre situation (diminution ou augmentation de vos
revenus, par exemple)
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Le dossier de prêt :
les documents justificatifs à fournir
Afin de
constituer votre dossier de prêt, il vous sera demandé différents éléments
justificatifs. Vous trouverez, ci-dessous, la liste des documents les plus
fréquemment requis. Toutefois, en fonction du prêt accordé et de votre situation
personnelle, certains documents spécifiques pourront venir compléter votre
dossier.
-
Votre situation
-
une pièce
d'identité
-
un justificatif de
domicile.
-
Des justificatifs de
charges et de revenus :
-
vos trois derniers
bulletins de salaire ou la liasse fiscale 2035 pour les non salariés
-
vos avis
d'imposition des deux dernières années
-
vos trois derniers
relevés de comptes bancaires.
-
Des documents liés à
l'acquisition immobilière projetée :
-
un compromis, une
promesse de vente/d'achat pour une acquisition dans l'ancien
-
un contrat de
réservation ou de construction pour un achat dans le neuf
-
un devis pour la
réalisation de travaux si le montant investi est financé par l'emprunt.
-
Votre plan de
financement :
-
le montant et la
constitution de votre apport
-
un mandat de vente
ou une évaluation du bien mis en vente
-
un titre de
propriété ou une attestation notariée récente
-
les tableaux
d'amortissement de l'ensemble des prêts en cours
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Les protections de l'emprunteur en matière de prêt
immobilier
L'offre de prêt
La validité de
l'offre
Le délai de
réflexion
Les prêts
immobiliers sont régis par le Code de la Consommation qui a été complété dans le
but de protéger l'emprunteur.
-
Toute offre de prêt
doit faire l'objet d'un contrat écrit reprenant des mentions
obligatoires telles que la nature du prêt, le montant, les modalités de
remboursement, les assurances...
-
Elle doit
obligatoirement être envoyée par voie postale (lettre recommandée avec
AR) à l'emprunteur. L'acceptation du prêt devra de même être retournée
signée, par voie postale.
L'établissement prêteur a pour obligation de maintenir les conditions proposées
dans l'offre préalable de prêt pendant 30 jours.
L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à partir de la date de
réception de l'offre de prêt. Pendant cette durée, fixée par la loi (loi
Scrivener du 13/07/1979 - Extrait du Code de la Consommation), aucune somme ne
peut être décaissée et aucune acceptation de prêt n'est valable.
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Les garanties spécifiques aux prêts
immobiliers
La caution
L'hypothèque
Le privilège de
prêteur de deniers
Le cautionnement
personnel
Le gage ou
nantissement
Etant donnée
l'importance des sommes en jeu et la durée de l'engagement, le législateur a
prévu pour les prêts immobiliers un certain nombre de garanties spécifiques :
-
La caution d'organismes
spécialisés
Il existe des
organismes spécialisés (le plus connu étant le
Crédit Logement) qui, moyennant le paiement d'une commission de caution et
d'une participation à un fond de garantie, se portent caution pour garantir
l'établissement prêteur.
Certaines
mutuelles (notamment les mutuelles de fonctionnaires) offrent également ce
service à leurs clients à un coût généralement très avantageux.
L'emprunteur,
ou un tiers, donne en garantie un bien immobilier (maison ou terrain). Il s'agit
généralement du bien financé. L'hypothèque est une garantie sans dépossession.
Cela signifie que l'affectant conserve l'usage du bien, peut le louer, le vendre
ou l'hypothéquer à nouveau, la dépossession étant remplacée par une publicité
destinée à informer les tiers. Les hypothèques sont en effet enregistrées auprès
de l'administration fiscale et sont consultables par tous. Il revient à un
éventuel acheteur (ou créancier) de vérifier que le bien visé n'est pas déjà
hypothéqué.
En cas de non
paiement, l'établissement bénéficiant de l'hypothèque pourra en effet faire
saisir et vendre à son profit le bien hypothéqué, quel qu'en soit le
propriétaire à cette date.
-
Le privilège du prêteur
de deniers
Ce mécanisme
juridique permet à l'établissement prêteur d'être prioritaire face aux autres
créanciers. En cas de problème financier, le bien peut, comme pour une
hypothèque, être saisi et vendu au profit de l'établissement prêteur, à hauteur
du montant restant dû. Seul le bien financé et achevé peut être donné en
garantie. Le coût de cette solution est moins élevé que celui de l'hypothèque.
Quelques
conseils :
-
Vérifiez auprès de
votre employeur ou de votre mutuelle s'il existe des mécanismes de caution.
N'hésitez pas à en parler également avec votre Conseiller ;
-
Lorsque vous comparez
les prix de la caution et de l'hypothèque, n'oubliez pas les frais de levée
d'hypothèque que vous aurez à acquitter en fin de prêt.
Plus
rarement, la banque peut demander d'autres types de garanties comme :
-
Le cautionnement
personnel
Une tierce
personne se porte caution lorsqu'elle s'engage à rembourser les sommes dues par
l'emprunteur, si celui-ci n'est plus en mesure de rembourser son crédit. La
caution peut être une personne physique (parents, conjoint...).
L'emprunteur remet à titre de garantie un bien (titres, compte à terme...). Dans
la plupart des cas, le bien nanti doit, jusqu'à remboursement de la créance
garantie, demeurer en possession du créancier ou d'un tiers convenu. Le débiteur
est donc dessaisi et ne peut plus disposer du bien nanti à l'insu du créancier.
Ce bien pourra être saisi et vendu au profit de l'établissement prêteur en cas
de défaillance.
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LE
GUIDE DE L'EMPRUNTEUR
