En principe, un propriétaire peut fixer librement le loyer d’un bien qu’il souhaite proposer à la location (maison ou appartement). Un risque d’abus ? En partie.
En effet, selon le principe de l’offre et de la demande, un loyer trop élevé ne trouvera pas preneur dans des zones ou l’offre de logement est bonne. Mais dans des zones dites tendues, dans lesquelles le parc de biens en location est réduit, un prix haut ne sera pas un frein…
La tentation est donc grande de fixer le montant du loyer au plus haut ! Heureusement pour les locataires, des dispositions prévues par la loi permettent d’éviter les excès.
L’encadrement des loyers à Paris et en région
Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 précise les conditions de mise en œuvre du système d’encadrement des loyers. Tous les logements vides ou meublés du secteur privé sont concernés, à condition d’être situés dans certaines communes.
La liste (disponible sur legifrance.gouv.fr) regroupe un peu plus de 1 000 communes dans lesquelles des loyers élevés sont observés. Elles sont situées dans 28 agglomérations : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille, Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Réévaluation du loyer en cas de relocation ou renouvellement de bail
- Si le bien est remis en location, la hausse du loyer doit se cantonner à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est calculé à l’aide de la moyenne sur une année de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) ;
- Si le bail du bien en question est renouvelé (sans changement de locataire), alors le loyer peut être revu à la hausse ou à la baisse. Une proposition écrite, 6 mois avant la fin du bail, doit être donnée au locataire. L’augmentation doit être justifiée par des références à d’autres biens comparables dans la commune et dans d’autres zones géographiques.
A Paris, un loyer de référence minoré existe et ne doit pas être dépassé. En dehors de Paris, la hausse est encadrée elle aussi (comparaison avec les loyers du voisinage notamment).
Il est important de savoir que les logements mis en location pour la première fois ne sont pas soumis à cet encadrement. Idem pour les biens remis sur le marché après plus de 18 mois de vacance.
Le cas des micro-logements et la taxe Apparu
Le risque de voir des loyers excessifs appliqués concerne notamment les petites surfaces, à Paris mais aussi dans de grandes villes de France.
Un seuil de loyer à ne pas dépasser est désormais fixé, à 41,61 € / m² / mois en 2015. Tous les logements dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 14m² (que l’on nomme communément les micro-logements) sont concernés par cette nouvelle disposition s’ils sont situés dans les zones A (voir la liste via l’arrêté du 30 septembre 2014).
Une taxe sera demandée si la location sur une durée de 9 mois dépasse ce plafond.
Elle sera égale à un pourcentage du loyer. Plus le loyer dépasse le plafond autorisé, et plus le taux utilisé pour calculer la taxe sera élevé. En clair, pour un écart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence inférieur à 15%, le taux de la taxe sera de 10 % du loyer.
Le taux de la taxe passe ensuite à 18, 25 puis 33 et 40% si l’écart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence est respectivement compris entre 15 et 30%, entre 30 et 55%, entre 55 et 90%, ou se situe au-delà de 90%.
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